Conseils d'un avocat pour un achat en VEFA (vente en l'état futur d'achèvement) à La Teste-de-Buch
septembre 1, 2025

Achat en VEFA à La Teste-de-Buch – Sécuriser votre Projet de la Réservation à la Livraison

Acheter un logement sur plans, en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA), est une manière courante d’accéder à la propriété sur le Bassin d’Arcachon. C’est un processus excitant, mais aussi semé d’embûches. Retards, malfaçons, non-conformités… les risques sont réels. Heureusement, la loi encadre très strictement la VEFA pour protéger l’acquéreur, principalement via les articles L. 261-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH).

Ce guide vous donne les clés et réflexes pour naviguer les étapes cruciales de votre projet et sécuriser votre investissement.

1. L’Acte Fondateur : Le Contrat de Réservation

C’est le premier document que vous signez. Sa validité dépend de mentions obligatoires strictes, définies par l’article R. 261-25 du CCH.

  • Ce que cela signifie pour vous : Ce contrat doit absolument faire preuve d’une clarté absolue concernant la description du logement, sa surface, son prix prévisionnel, et la date à laquelle vous signerez le contrat de vente définitif.
  • Point de Vigilance (Le Dépôt de Garantie) : Le montant du dépôt de garantie est plafonné par la loi (article R. 261-28 du CCH) : 5% du prix si le délai de vente est inférieur à un an, 2% s’il est de un à deux ans. Au-delà, on ne peut exiger aucun dépôt.





  • Votre Droit à l’Erreur : Vous disposez d’un délai de rétractation de 10 jours à compter de la réception de ce contrat par lettre recommandée. C’est un droit d’ordre public.

2. L’Engagement Final : Le Contrat de Vente Définitif

Signé devant notaire, c’est l’acte qui vous rend propriétaire.

  • La Protection Absolue : Le contrat doit inclure la Garantie Financière d’Achèvement (GFA). La jurisprudence est constante et rappelle que l’attestation de cette garantie est une condition essentielle de la validité de la vente (Cass. 3e civ., 17 nov. 2021, n° 20-20.730). C’est l’assurance-vie de votre projet : si le promoteur fait faillite, un garant financier externe s’engage à financer l’achèvement.
  • L’Échéancier des Paiements : Les paiements sont strictement échelonnés par la loi (article R. 261-14 du CCH) en fonction de l’avancement réel des travaux (ex : 35% à l’achèvement des fondations, 70% à la mise hors d’eau, etc.).
  • Point de Vigilance : Ne payez jamais un appel de fonds sans avoir vérifié sur le chantier que l’étape correspondante est bien terminée.

3. Le Moment de Vérité : La Livraison du Logement

La livraison est l’acte par lequel vous prenez possession de votre bien. Votre vigilance doit être maximale.

  • La Règle d’Or : Vous dressez un procès-verbal de livraison avec le promoteur. C’est sur ce document que vous devez lister tous les défauts apparents. Ce sont les « réserves ».
  • Votre Levier Financier : Si vous émettez des réserves, vous avez le droit de consigner le solde du prix (les derniers 5%) jusqu’à ce que le promoteur ait effectué toutes les réparations. C’est votre arme la plus puissante. La Cour de cassation rappelle que le paiement du solde n’est exigible que si la consignation est justifiée par des non-conformités substantielles (Cass. 3e civ., 16 sept. 2014, n° 13-17.509).
  • Le Conseil Stratégique : Faites-vous assister par un professionnel (architecte, expert en bâtiment) le jour de la livraison. Son œil aguerri verra des défauts que vous ne verriez pas.
  • Les Garanties Post-Livraison : Votre protection ne s’arrête pas à la livraison. Vous bénéficiez de trois garanties légales : la garantie de parfait achèvement (1 an, pour tous les désordres signalés), la garantie biennale (2 ans, pour les équipements) et la garantie décennale (10 ans, pour les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage).

Conclusion : La VEFA, un Processus à Sécuriser

L’achat en VEFA protège l’acquéreur, à condition de connaître les règles et d’être vigilant à chaque étape. La relecture attentive des contrats et l’assistance d’un avocat, notamment avant la signature et lors de la livraison, sont les meilleures garanties pour que votre projet sur le Bassin d’Arcachon se déroule en toute sérénité.