Achat immobilier : que faire en cas de vices cachés ?

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain bâti, les acheteurs découvrent fréquemment des défauts non apparents au moment de la visite, dénommés vices cachés. Ces derniers sont susceptibles d’engendrer des conséquences significatives sur la valeur et l’habitabilité du bien. Par conséquent, il est impératif pour l’acheteur de connaître les modalités d’identification, de signalement et les recours juridiques à sa disposition.

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

L’article 1641 du Code civil définit le vice caché. Dans le cadre d’une vente immobilière, il se caractérise par trois critères. Ces critères sont cumulatifs.

Premièrement, le défaut doit être caché. Il ne doit donc pas être apparent. L’acheteur ne devait pas pouvoir le déceler avant la vente. Cela suppose un examen normal et attentif du bien. Prenons un exemple. Une fissure non superficielle est masquée par un enduit. On peut la considérer comme un défaut visible. Ses conséquences ne sont toutefois pas immédiatement perceptibles.

De plus, le défaut doit rendre le bien impropre à son usage. C’est l’usage auquel l’acheteur le destine. Il peut aussi diminuer fortement cet usage. La diminution doit être telle que l’acheteur aurait agi différemment. S’il avait connu le défaut, il n’aurait pas acheté le bien. Ou bien, il en aurait offert un prix plus faible. Cela inclut, par exemple, des problèmes d’humidité généralisée ou des fondations défectueuses. Un système d’assainissement non conforme et non signalé en est un autre exemple. Une toiture avec des défauts majeurs est également concernée.

Vices cachés et jurisprudence

Parmi les exemples jurisprudentiels, la Cour de cassation, a jugé qu’une inondation due à une défaillance du système de drainage constituait un vice caché. La même chambre a confirmé que la présence d’une fosse septique non conforme était un vice caché, même si un diagnostic non opposable avait été fourni.

Enfin, le défaut doit être antérieur à la vente. Le vice doit exister au moment de la vente, même s’il ne s’est manifesté qu’après l’acquisition. La preuve de cette antériorité est essentielle. Des exemples courants incluent des infiltrations d’eau, des problèmes structurels, ou la présence de termites non détectées. À cet égard, la Cour de cassation, Civ. 3^e, 18 janv. 2023, n° 21-22.543 B, a confirmé qu’une forte infestation par des termites, non mentionnée dans les diagnostics, était un vice caché.

Comment identifier un vice caché ?

L’identification d’un vice caché est intrinsèquement complexe en raison de sa nature non apparente. Toutefois, certains indices peuvent alerter l’acheteur après la vente, comme la manifestation progressive de taches d’humidité, d’odeurs inhabituelles, ou l’agrandissement de fissures. Face à un doute, le recours à un expert du bâtiment constitue la première démarche. L’expert pourra confirmer la nature, l’origine, l’ampleur du défaut et son antériorité potentielle. Ses conclusions constitueront un élément de preuve déterminant.

Quels sont les recours de l’acheteur ?

L’acheteur doit intenter l’action en garantie des vices cachés dans un bref délai, conformément à l’article 1648 du Code civil, soit deux ans à compter de la découverte du vice.

Il dispose de plusieurs options. L’action rédhibitoire, prévue à l’article 1644 du Code civil, permet à l’acheteur de solliciter la résolution de la vente, entraînant son annulation. Dans ce cas, le vendeur doit restituer le prix et l’acheteur le bien. L’action estimatoire, prévue au même article, donne la possibilité à l’acheteur de conserver le bien et de demander une réduction du prix. Un expert estime alors cette réduction.

En outre, l’acheteur peut demander des dommages et intérêts selon l’article 1645 du Code civil. Cela est possible si le vendeur avait connaissance du vice et l’a dissimulé, agissant ainsi de mauvaise foi. La clause de non-garantie des vices cachés, fréquente entre particuliers, n’est pas opposable si le vendeur est de mauvaise foi ou s’il s’agit d’un vendeur professionnel.

La procédure à suivre

Dès la découverte du vice, l’acheteur doit documenter les faits par des photos et des témoignages. Préalablement à toute action, il est conseillé d’adresser une mise en demeure au vendeur. En l’absence de solution amiable, la désignation d’un expert est souvent nécessaire. Si les tentatives amiables échouent, l’acheteur devra saisir le tribunal judiciaire pour faire valoir ses droits, où la représentation par un avocat prend tout son sens.

Conseils pratiques

Il est impératif d’agir sans délai car le délai de deux ans est strict. L’acheteur doit conserver toutes les preuves : photos, courriers, factures, rapports d’expertise. Il est également préférable de privilégier la voie amiable avant toute action en justice. Ainsi, dès les premiers doutes, la consultation d’un avocat en droit immobilier est essentielle pour guider l’acheteur. L’acte notarié contient généralement une clause de non-garantie des vices cachés, mais elle peut être écartée en cas de mauvaise foi du vendeur.

En conclusion, la découverte d’un vice caché peut engendrer des contraintes et des dépenses imprévues. Néanmoins, le Code civil offre des recours aux acheteurs. En étant informé, réactif et en s’entourant de professionnels compétents, il est possible de faire valoir ses droits et d’obtenir réparation.