Retard de chantier, malfaçons, désordres : votre avocat, un allié indispensable face aux aléas de la construction

En matière de construction, la survenance de dommages, de retard de chantier, est une éventualité non négligeable, que ce soit durant la phase d’édification de l’ouvrage ou même postérieurement à sa livraison. Face à ces désordres, il est crucial de déterminer le régime de responsabilité applicable afin d’engager les recours adéquats. Il est à noter que la garantie décennale couvre les atteintes les plus graves à la solidité de l’ouvrage ou à sa destination. Néanmoins, de nombreux dommages, d’une gravité moindre, relèvent de la responsabilité contractuelle de droit commun. Cette dernière, bien que régie aujourd’hui par de nouvelles dispositions du Code civil, conserve une place prépondérante dans la protection des droits du maître d’ouvrage.

La Responsabilité Contractuelle de Droit Commun : Une Réponse aux Dommages Moins Sévères

La responsabilité contractuelle de droit commun intervient pour réparer les dommages qui ne répondent pas aux critères de gravité de la garantie décennale. Son champ d’application est vaste et englobe une multitude de désordres qui, bien que ne compromettant pas la structure ou l’habitabilité de l’ouvrage, peuvent altérer sa valeur, son usage ou son esthétique.

Typologie Détaillée des Dommages Concernés

Défauts de Conformité

Ces défauts constituent une divergence entre l’ouvrage réalisé et les stipulations contractuelles, les plans d’exécution ou les normes techniques et réglementaires en vigueur. Ainsi, il ne s’agit pas seulement d’un écart par rapport aux spécifications, mais de toute exécution non conforme aux attentes légitimes du maître d’ouvrage telles qu’elles résultent du contrat.

Par exemple, utilisation de matériaux de qualité inférieure à ceux prévus au devis (ex: tuiles moins résistantes, isolant moins performant), non-respect des dimensions d’une pièce ou de l’emplacement d’une ouverture, installation d’équipements non conformes aux normes de sécurité (ex: tableau électrique mal raccordé), ou encore un système de ventilation dont le débit est insuffisant par rapport aux exigences du projet. Ces situations peuvent entraîner des conséquences variées, allant de la simple gêne à une dépréciation significative de l’ouvrage.

Dommages Esthétiques

Ces désordres, bien que n’affectant pas la solidité structurelle ou la destination de l’ouvrage, nuisent à son apparence et peuvent en effet avoir un impact psychologique ou financier sur le maître d’ouvrage.

Par exemple, fissures superficielles sur les enduits extérieurs, teintes non uniformes sur une façade peinte, joints de carrelage mal exécutés et irréguliers, rayures profondes sur les revêtements de sol ou les menuiseries, bulles ou décollements sur les papiers peints, ou encore des raccords visibles entre différentes plaques de plâtre. Car bien que purement esthétiques, ces défauts peuvent altérer la qualité perçue de l’ouvrage et nécessiter des reprises coûteuses.

Problèmes d’Humidité Mineurs

Contrairement aux infiltrations majeures relevant de la décennale, ces problèmes d’humidité sont d’une gravité moindre, n’impactant pas directement la solidité du bâtiment, mais générant des désagréments.
Par exemple, petites taches d’humidité sur un mur causées par une micro-fissure superficielle, condensation excessive dans une pièce due à une ventilation insuffisante, remontées capillaires légères entraînant des cloques sur les peintures murales, ou des moisissures localisées dues à une isolation thermique défaillante. Ces désordres, non traités, peuvent évoluer et causer des dégradations plus importantes à terme.

Vices Cachés Mineurs

Il s’agit de défauts qui n’étaient pas discernables au moment de la réception des travaux et qui ne mettent pas en péril l’habitabilité ou la solidité de l’ouvrage. Leur découverte ultérieure révèle une exécution imparfaite ou un défaut de conception.

Par exemple, un grincement persistant d’un plancher malgré des tentatives de réparation, des portes qui ferment mal en raison d’un mauvais ajustement, des interrupteurs dont le fonctionnement est aléatoire, ou un système de chauffage qui consomme excessivement sans pour autant être défaillant. Ces vices, bien que mineurs, peuvent altérer le confort d’usage et la jouissance de l’ouvrage.

Le Fondement Juridique : L’Évolution de l’Article 1147 du Code Civil

Historiquement, l’article 1147 de l’ancien Code civil était le pilier de la responsabilité contractuelle. Il posait le principe que tout débiteur qui n’exécute pas son obligation ou l’exécute mal est redevable de dommages et intérêts, sauf à prouver une cause étrangère (force majeure).

La réforme du droit des contrats, introduite par l’ordonnance du 10 février 2016 (ratifiée par la loi du 20 avril 2018), a abrogé cet article. Cependant, le principe fondamental qu’il incarnait demeure. Aujourd’hui, la responsabilité contractuelle est régie par les articles 1217 et suivants du Code civil. Ces nouvelles dispositions précisent les différentes sanctions de l’inexécution, notamment l’exécution forcée en nature, la réduction du prix, la résolution du contrat, la suspension de l’exécution, et bien sûr, la réparation du préjudice résultant de l’inexécution.

En substance, l’esprit de l’article 1147 perdure : tout manquement par un professionnel de la construction (entrepreneur, architecte, maître d’œuvre, bureau d’études, etc.) à ses obligations contractuelles engage sa responsabilité envers le maître d’ouvrage, à charge pour ce dernier de prouver ce manquement et le préjudice qui en découle.

La Mise en Œuvre de la Responsabilité Contractuelle : Une Démarche Rigoureuse

Pour que la responsabilité contractuelle puisse être engagée avec succès, le maître d’ouvrage doit impérativement établir une triple preuve :

Une Faute Contractuelle : Il s’agit de démontrer le manquement de l’intervenant à ses obligations. Cette faute repose sur une inexécution totale (les travaux non,réalisés), d’une inexécution partielle (une partie des travaux est manquante), ou d’une mauvaise exécution (les travaux défectueux, non conformes aux règles de l’art, aux plans, au descriptif technique ou aux délais prévus).

Par exemple, non-respect du délai contractuel de livraison, utilisation de techniques non conformes aux normes, erreur dans le calcul des charges par le bureau d’études, ou absence de contrôle qualité des matériaux utilisés.

Un Dommage : Le maître d’ouvrage doit prouver le préjudice qu’il a subi du fait de cette faute. Le dommage doit être certain et mesurable.

Types de dommages :

Matériel : Coût des réparations nécessaires pour remettre l’ouvrage en état ou le rendre conforme, coût de remplacement de matériaux, frais de démolition-reconstruction partielle.

De jouissance : Perte de l’usage d’une partie de l’ouvrage pendant la durée des réparations, impossibilité de louer le bien, gêne quotidienne liée aux désordres.

Moral : Stress, anxiété, déception liés aux malfaçons, perte de valeur esthétique du bien.

Commercial : Perte de clientèle pour un local professionnel, retards dans l’exploitation d’une activité.

Un Lien de Causalité : Il est impératif d’établir que le dommage subi est la conséquence directe et nécessaire de la faute commise par l’intervenant. Sans ce lien, on ne peut pas retenir la responsabilité.

Démarches et Résolution des Litiges : Un Cheminement Structuré

IPar exemple, si on prouve les infiltrations d’eau (dommage) et que la toiture a été mal posée (faute), le lien de causalité est direct. En revanche, si les infiltrations relèvent d’un événement climatique exceptionnel non imputable à la construction, le lien de causalité avec une faute de l’entrepreneur ferait défaut.

Face à des désordres relevant de la responsabilité contractuelle, le maître d’ouvrage doit adopter une approche méthodique pour défendre ses intérêts.

Le Constat Amiable et la Communication Préalable

La première étape consiste toujours à tenter de résoudre le litige à l’amiable. Un dialogue constructif avec l’entreprise permet souvent de trouver une solution rapide et moins coûteuse. On formalisera par écrit (courrier simple, email) les désordres constatés et les attentes.

La Mise en Demeure Formelle

Dès lors que la résolution amiable échoue, l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) est indispensable. Cette mise en demeure mentionne explicitement les désordres, le délai imparti pour y remédier et les conséquences en cas de non-exécution. Il est à noter que cette étape confère un caractère officiel à la démarche et constitue une preuve juridique.

L’Expertise Amiable ou Judiciaire

Si la mise en demeure reste sans effet, ou si la complexité des désordres l’exige, il est judicieux de solliciter une expertise. Une expertise amiable peut être menée par un expert indépendant choisi d’un commun accord, afin d’évaluer l’étendue des désordres, leurs causes et les solutions. En cas de désaccord persistant, une expertise judiciaire, ordonnée par un tribunal, devient nécessaire. L’expert désigné par la justice aura pour mission de fournir un avis technique éclairé au juge.

L’Action en Justice

En dernier recours, si toutes les tentatives de résolution amiable ou d’expertise n’ont pas abouti, le maître d’ouvrage peut intenter une action en justice. Il s’agira de saisir le tribunal compétent pour obtenir la condamnation de l’entreprise à réparer les désordres et, le cas échéant, à verser des dommages et intérêts. La procédure judiciaire est plus longue et coûteuse, mais elle garantit l’application du droit et la protection des intérêts du maître d’ouvrage.

Le rôle essentiel de votre avocat

Votre avocat intervient à plusieurs niveaux pour vous accompagner efficacement :

Analyse de la situation et détermination des responsabilités

En premier lieu, il étudie les contrats (marché de travaux, contrat d’architecte, etc.), les documents techniques (plans, descriptifs), les procès-verbaux de constat et les expertises éventuelles pour identifier les acteurs responsables (maître d’œuvre, artisan, architecte, bureau d’études, etc.) et les bases juridiques applicables (responsabilité contractuelle, garantie décennale, biennale, de parfait achèvement). Par exemple, l’avocat examine le devis détaillé d’une rénovation de salle de bain pour vérifier si l’étanchéité de la douche, défaillante, était bien incluse dans le contrat de l’artisan plombier.

Mise en demeure et démarches amiables

Tout d’abord, avant toute procédure judiciaire, votre avocat privilégie les solutions amiables. Il rédige et envoie des mises en demeure aux parties défaillantes, visant à les enjoindre de réparer les désordres ou de reprendre les travaux sous peine de poursuites. Il peut également organiser des réunions de médiation ou de conciliation pour trouver un accord. Exemple : Face à l’abandon d’un chantier de rénovation de toiture, l’avocat envoie une mise en demeure à l’entreprise pour qu’elle reprenne les travaux sous 15 jours, faute de quoi il engagera des poursuites judiciaire.

Mise en œuvre des garanties et assurances

Garantie de parfait achèvement (GPA) : Elle couvre les désordres signalés lors de la réception ou dans l’année qui suit, quelle que soit leur importance. Exemple : Après la réception d’une maison, le propriétaire constate des fissures mineures dans les enduits intérieurs et signale ce désordre sous la GPA.

Garantie biennale (ou de bon fonctionnement) : Elle concerne les éléments d’équipement dissociables de l’ouvrage (fenêtres, portes, plomberie, etc.) pour une durée de deux ans après la réception. Exemple : Une fenêtre nouvellement installée ne ferme plus correctement six mois après l’emménagement, l’avocat activera la garantie biennale.

Garantie décennale : Obligatoire pour les constructeurs, elle couvre pendant dix ans les dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Exemple : Cinq ans après la construction d’un immeuble, d’importantes infiltrations d’eau provenant de la toiture rendent plusieurs appartements inhabitables, ce qui relève de la garantie décennale. La Cour de cassation a récemment précisé que la garantie décennale s’applique même en cas de non-conformité grave rendant l’ouvrage impropre à sa destination.

Assurance dommages-ouvrage : Souscrite par le maître d’ouvrage, elle permet le préfinancement des réparations relevant de la garantie décennale sans attendre la détermination des responsabilités. Votre avocat vous aide à activer cette assurance. Exemple : Suite à un affaissement de terrain entraînant des désordres structurels sur sa maison, le propriétaire active son assurance dommages-ouvrage, permettant une réparation rapide des dommages avant même l’identification des responsables par un expert. La jurisprudence rappelle l’importance de la déclaration de sinistre à l’assureur dommages-ouvrage dans les délais impartis.

Assurances responsabilité civile professionnelle des artisans et architectes : Il s’assure que les professionnels mis en cause sont couverts par leurs assurances. Exemple : Un architecte a commis une erreur de conception entraînant des problèmes structurels, l’avocat contacte son assurance responsabilité civile professionnelle pour obtenir une indemnisation.

Assistance lors des expertises

En cas de désaccord persistant ou de complexité technique, une expertise judiciaire peut être ordonnée par le tribunal. Votre avocat vous représente et défend vos intérêts auprès de l’expert, s’assurant que tous les désordres sont dûment constatés et documentés. L’expertise judiciaire est un élément clé pour la preuve des désordres 

Procédure judiciaire

Si aucune solution amiable n’est trouvée, votre avocat vous représente devant les tribunaux compétents (Tribunal judiciaire) pour obtenir la réparation des préjudices subis, l’exécution forcée des travaux ou la résolution du contrat.

Quand solliciter votre avocat ?

En cours de travaux

Retard de chantier

Si les délais contractuels ne sont pas respectés, entraînant des pénalités ou des préjudices (frais de relogement, par exemple). Exemple : Un couple avait prévu d’emménager dans sa maison neuve en juin, mais en raison de retards répétés des différents corps de métier, l’emménagement est repoussé à septembre, les obligeant à prolonger leur location et à stocker leurs meubles, occasionnant des frais supplémentaires. Sur ce point, la Cour de cassation a récemment rappelé l’importance de la force majeure pour exonérer l’entrepreneur de sa responsabilité en cas de retard, mais elle exige une démonstration rigoureuse de l’imprévisibilité et de l’irrésistibilité de l’événement.

Abandon de chantier

L’artisan ne se présente plus sur le site, laissant les travaux inachevés. Exemple : Un maçon disparaît du chantier après avoir coulé les fondations, laissant le propriétaire avec une construction inachevée et des matériaux inutilisés.

Non-conformité des travaux

Les réalisations ne correspondent pas aux plans, aux descriptifs techniques ou aux normes en vigueur. Exemple : Le plan de cuisine spécifiait des meubles laqués blancs, mais l’artisan installe des éléments mélaminés gris, ou des fenêtres dont les dimensions ne correspondent pas aux ouvertures prévues. La Cour de cassation a précisé que la non-conformité s’apprécie au regard des stipulations contractuelles et des règles de l’art.

Dommages esthétiques

Imperfections ou dégradations n’affectant pas la solidité de l’ouvrage mais nuisant à son aspect. Exemple : Des rayures profondes sur un parquet neuf, des traces de peinture sur les menuiseries, ou un carrelage posé de travers sur un mur de salle de bain.

Problèmes d’humidité

Infiltrations, remontées capillaires ou autres désordres liés à l’eau. Exemple : Des taches d’humidité apparaissent sur un plafond après la pose d’une nouvelle toiture, ou des moisissures se développent sur les murs d’un sous-sol nouvellement aménagé.

Défauts d’exécution

Non-respect des règles de l’art, mauvaise mise en œuvre des matériaux. Exemple : Un électricien branche mal les câbles, provoquant des courts-circuits, ou un chauffagiste installe une chaudière sans respecter les normes de sécurité, risquant une fuite de gaz.

Responsabilité à actionner

Dans ces situations, les dommages ne relèvent pas toujours de la garantie décennale en raison de leur gravité insuffisante. Néanmoins, la responsabilité contractuelle de droit commun peut être engagée. Cette responsabilité permet de réparer le préjudice subi du fait de l’inexécution ou de la mauvaise exécution des obligations contractuelles par l’artisan. Exemple : Un entrepreneur n’a pas respecté les délais de livraison d’un logement, ce qui a contraint l’acquéreur à payer plusieurs mois de loyer supplémentaires. Une décision récente a confirmé que la responsabilité contractuelle peut être engagée même pour des dommages ne relevant pas de la garantie décennale, dès lors qu’il y a une faute avérée de l’entrepreneur. Cass, Civ. 3ᵉ, 21 mars 2024, n°22-18.694)

Après la réception des travaux :

Malfaçons graves : Désordres compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination (fissures importantes, problèmes d’étanchéité majeurs, etc.). Exemple : Une fissure traversante apparaît sur un mur porteur d’une extension neuve, ou des infiltrations d’eau importantes rendent une toiture-terrasse inutilisable. Ces situations relèvent généralement de la garantie décennale. La jurisprudence est constante sur le fait que l’impropriété à destination est un critère déterminant de la garantie décennale.

Vices cachés : Défauts non apparents lors de la réception des travaux mais se manifestant ultérieurement. Exemple : Des remontées d’humidité par capillarité, invisibles à l’œil nu lors de la livraison, apparaissent plusieurs mois après et endommagent les revêtements.

Non-conformité majeure : L’ouvrage livré ne correspond pas du tout à ce qui avait été commandé. Exemple : Un client avait commandé une maison individuelle de plain-pied, mais l’entrepreneur a construit une maison avec un étage, rendant le bien impropre à l’usage souhaité par une personne

Tableau récapitulatif des responsabilités et des recours

Acteur impliqué	Nature des dommages / Situation	Base juridique de la responsabilité	Recours possibles pour le Maître d’ouvrage
Artisan / Entreprise de construction	– Retards de chantier / Abandon de chantier- Non-conformité / Malfaçons légères (esthétiques, défauts d’exécution)- Problèmes d’humidité non structurels	Responsabilité contractuelle de droit commun / Garantie de parfait achèvement / Garantie biennale	– Mise en demeure d’exécution des travaux – Demande de pénalités de retard- Résiliation du contrat aux torts de l’artisan- Demande de dommages et intérêts- Déclaration à l’assurance dommages-ouvrage (si décennale)- Action en justice pour réparation
	– Malfaçons graves (solidité, impropriété à destination)	Garantie décennale (Art. 1792 C. civ.)	– Déclaration à l’assurance dommages-ouvrage- Action en justice contre l’artisan et son assureur décennale
Architecte / Maître d’œuvre	– Erreurs de conception / de suivi de chantier- Non-respect des règles de l’art / des normes- Sous-estimation des coûts / des délais	Responsabilité contractuelle de droit communGarantie décennale (pour les désordres structurels liés à sa conception)	– Mise en demeure- Demande de dommages et intérêts- Action en justice contre l’architecte et son assureur R.C. Pro
Maître d’ouvrage	– Non-paiement des appels de fonds- Modification unilatérale des plans- Non-coopération	Responsabilité contractuelle de droit commun	– Action en justice de l’artisan/architecte pour non-paiement ou rupture contractuelle

Pour Conclure

En définitive, la gestion des problématiques de construction exige une démarche méthodique et rigoureuse, prenant en compte divers éléments qui peuvent influencer l’issue d’un projet. L’expertise d’un avocat s’avère indispensable afin de naviguer au sein de la complexité du droit de la construction, d’identifier les responsabilités des différentes parties impliquées, d’activer les garanties et assurances pertinentes, et d’obtenir la réparation de vos préjudices, que ce soit par voie amiable ou judiciaire. En outre, un avocat expérimenté peut fournir des conseils précieux sur la rédaction de contrats, veiller à la conformité avec la législation en vigueur et anticiper les litiges potentiels, garantissant ainsi que votre projet se déroule aussi efficacement que possible tout en minimisant les risques associés.