Le congé pour vente (Bail d’habitation) : procédure et points de vigilance pour le bailleur et le locataire

Un Droit Strictement Encadré

Donner congé à son locataire pour vendre le bien loué est un droit fondamental du propriétaire-bailleur, prévu par l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989. Cependant, ce droit n’est pas discrétionnaire. Pour protéger le locataire, la loi l’encadre dans un formalisme extrêmement rigoureux.

Ce congé n’est pas une simple lettre de résiliation ; il vaut offre de vente au profit du locataire, qui dispose d’un droit de préemption. En pratique, la moindre erreur de procédure, qu’elle porte sur le délai, le contenu de l’offre ou la sincérité même du motif, est sanctionnée par la nullité du congé. Dans ce cas, le bail est alors reconduit pour une durée de trois (ou six) ans. Par conséquent, cela place le bailleur dans une situation de blocage total.

1. Le Formalisme Procédural : Délai et Notification

Le premier écueil est le temps. Le congé doit être notifié au locataire au moins six mois avant le terme du bail.

La vigilance est absolue : ce n’est pas la date d’envoi qui compte, mais la date de réception effective par le locataire (par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre). D’ailleurs, un congé reçu ne serait-ce qu’un jour après le début du préavis de six mois est nul. Cela entraîne aussitôt la reconduction du bail.

2. Le Formalisme Substantiel : Le Contenu de l’Offre de Vente

Le congé est l’offre de vente. L’article 15-II de la loi de 1989 impose qu’il contienne, à peine de nullité, des mentions précises :

• Le motif (la vente).
• Le prix et les conditions de la vente projetée.
• Une reproduction des cinq premiers alinéas de l’article 15-II.
• Si le bien est en copropriété, les mentions relatives à la superficie (Loi Carrez).

L’omission d’une seule de ces mentions (par exemple, la superficie Carrez ou les conditions détaillées de la vente) vicie le congé dans son intégralité et le rend nul. Par conséquent, le locataire n’est pas tenu de quitter les lieux. De plus, le bail est reconduit.

3. Le Contrôle de Sincérité : Le Congé Frauduleux

Au-delà de la forme, les tribunaux exercent un contrôle de fond sur la réalité de l’intention de vendre. En effet, le congé pour vente ne doit pas être un prétexte pour évincer un locataire. Par exemple, le but ne doit pas être de relouer plus cher ou en saisonnier.

Si le locataire soupçonne une fraude, il peut contester le congé. Le juge vérifiera si le bailleur avait une intention sérieuse de vendre au moment du congé.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence (Ch. 1-7, 22 mai 2025, n° 22/14339) a récemment illustré cette protection. Dans cette affaire, la Cour a prononcé la nullité du congé en relevant « l’absence d’élément afférent à la mise en vente du bien ». Elle a jugé que cette absence « traduit l’absence de volonté sérieuse de [le] vendre » et a qualifié le congé de « frauduleux ».

La sanction est sans appel : nullité du congé, maintien du locataire dans les lieux et rejet de toute demande d’indemnité d’occupation.

Une Procédure à Haut Risque

Pour le bailleur, le congé pour vente exige une préparation méticuleuse, bien en amont des six mois légaux. Il faut s’assurer du respect absolu du formalisme et être capable de prouver la sincérité de sa démarche.

Pour le locataire qui reçoit un tel congé, une analyse juridique immédiate est nécessaire. Par ailleurs, le non-respect des délais, l’oubli d’une mention dans l’offre de préemption ou un doute sur la réalité de la mise en vente sont des motifs puissants pour contester la validité du congé. Le locataire peut ainsi faire valoir son droit au maintien dans les lieux.