Désordres en Parties Privatives : La Responsabilité du Syndicat des Copropriétaires

L’Imputabilité du Désordre

Lorsqu’un copropriétaire subit un désordre dans ses parties privatives (infiltrations, humidité, moisissures), la recherche du responsable est souvent complexe. La cause la plus fréquente est une défaillance des parties communes (toiture, façade, canalisations collectives).

Dans cette hypothèse, la loi du 10 juillet 1965 organise une chaîne de responsabilités claire : le Syndicat des Copropriétaires (SDC), en sa qualité de gardien de l’immeuble, est le premier responsable vis-à-vis du copropriétaire lésé. Ensuite, il peut être potentiellement le demandeur dans une action récursoire contre les constructeurs.

1. La Responsabilité du SDC envers le Copropriétaire Lésé (Art. 14)

L’article 14 de la loi de 1965 dispose que le SDC est « responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

• Une responsabilité quasi-objective : La jurisprudence est constante pour affirmer que le SDC, garant de la conservation de l’immeuble, répond des dommages imputables à un défaut d’entretien. Par ailleurs, la Cour d’appel de Paris (10 avril 2013, n° 10/22588) rappelle que « l’existence et la constatation des dommages sont suffisantes, la victime n’ayant pas à établir la faute du syndicat dès lors que le dommage est imputable à un défaut d’entretien d’une partie commune ».
• La garde de la partie commune : La Cour d’appel d’Aix-en-Provence (Ch. 1-8, 6 nov. 2024, n° 23/01858) va plus loin, en jugeant que la responsabilité du SDC est « de plein droit, sans qu’il soit besoin d’établir un défaut d’entretien ». Cette responsabilité est engagée dès lors que l’origine (ici, des murs extérieurs non isolés) est une partie commune. De plus, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (Ch. 1-4, 14 nov. 2024, n° 19/06659) confirme : le SDC est responsable des désordres (infiltrations) « dès lors qu’il n’est pas démontré que le copropriétaire […] en a fait un usage inapproprié ».
• La limite : la preuve de l’origine : Cette responsabilité n’exonère pas le copropriétaire lésé de sa charge probatoire. Ainsi, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence (Ch. 1-5, 29 sept. 2022, n° 19/10281) a rejeté une demande, rappelant que l’article 14 « n’exonère nullement le demandeur […] de rapporter la preuve que le désordre déploré trouve son origine dans le vice de construction ou le défaut d’entretien des parties communes ».

2. L’Action Récursoire du SDC : La Garantie Décennale (Art. 1792)

Une fois sa responsabilité engagée vis-à-vis du copropriétaire, le SDC (ou le copropriétaire lésé par voie oblique) doit se retourner contre les responsables. Il doit le faire si l’immeuble est sous garantie décennale.

Le désordre (défaut d’étanchéité, fissures) affectant la partie commune (toiture-terrasse, façade) engage la garantie décennale des constructeurs. Cela s’applique dès lors qu’il rend les parties privatives impropres à leur destination.

• La Cour d’appel d’Aix-en-Provence (12 fév. 2009, n° 99/05002) l’a jugé de longue date : le « défaut d’étanchéité des toitures terrasses […] rendait l’immeuble impropre à sa destination de protection contre les eaux ». Dès lors, cela engage la responsabilité décennale des constructeurs.
• La Cour d’appel de Paris (Pôle 4 – Ch. 5, 27 janv. 2021, n° 17/02253) confirme que les « désordres constatés dans l’appartement […] engagent la garantie décennale des constructeurs ». En cela, cela justifie l’indemnisation du préjudice matériel et immatériel du copropriétaire.

Le SDC est donc fondé à appeler en garantie les constructeurs et leurs assureurs DO et décennale. Cela permet de financer les travaux de reprise.

Une Chaîne de Responsabilité à Maîtriser

Pour le copropriétaire victime d’infiltrations, la stratégie est claire :

1. Mettre en demeure le Syndic d’agir et de déclarer le sinistre. Il doit le faire auprès de l’assurance de l’immeuble et à la DO si applicable.
2. Assigner le Syndicat des Copropriétaires (représenté par son Syndic) sur le fondement de l’article 14. Cela permet d’obtenir l’indemnisation de son préjudice de jouissance et la réalisation des travaux.
3. S’associer à l’action du SDC (ou agir par voie oblique) contre les constructeurs et assureurs. Cela est à faire si l’immeuble est sous garantie décennale.

C’est la responsabilité du SDC, gardien des parties communes, qui constitue la première garantie du copropriétaire lésé.