Troubles anormaux de voisinage liés à une surélévation ou une construction voisine : qui est responsable ?

La Tension entre Droit de Construire et Droit de Jouir

Le droit de propriété inclut le droit de construire (sous réserve des règles d’urbanisme). Cependant, il est limité par l’obligation de « ne pas causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients anormaux de voisinage ».

Ce principe jurisprudentiel est la source d’un contentieux abondant lors de travaux de construction ou de surélévation. En outre, il fonde une responsabilité objective, sans faute. La victime n’a pas à prouver une faute du constructeur. Le simple constat d’un trouble anormal suffit à engager la responsabilité du maître d’ouvrage (le propriétaire qui fait construire).

1. La Responsabilité de Plein Droit du Maître d’Ouvrage

La jurisprudence est constante : le maître d’ouvrage est le premier responsable. Aussi, la Cour d’appel de Paris (Pôle 4 Ch. 5, 28 fév. 2024, n° 19/17073) le rappelle : « le maître de l’ouvrage est le voisin à l’origine du trouble, dès lors qu’il a pris la décision de procéder à l’acte de construire ».

De même, la Cour d’appel de Bordeaux (2e Ch. civ., 26 mai 2017, n° 14/06501) confirme que « la responsabilité fondée sur le trouble anormal de voisinage est purement objective ».

Le fait d’avoir obtenu un permis de construire, même purgé de tout recours, est indifférent. L’autorisation administrative « ne suffit pas à exclure tout trouble anormal de voisinage ».

2. L’Appréciation In Concreto du Caractère « Anormal »

Le cœur du litige n’est pas la faute, mais « l’anormalité » du trouble. Celle-ci est appréciée in concreto par les juges, en fonction de l’environnement. En pratique, l’analyse du juge porte sur la réalité des troubles anormaux de voisinage subis.

• En zone urbaine dense : la tolérance accrue
  Dans les zones en expansion, la jurisprudence fait preuve d’une tolérance plus grande. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence (Ch. 1-5, 13 mars 2025, n° 22/01473) a rejeté une demande pour perte d’ensoleillement en jugeant que les voisins « ne pouvaient ignorer que les constructions étaient susceptibles d’être édifiées sur le terrain voisin, compte tenu de l’environnement urbain non pavillonnaire ». De plus, la même cour a jugé qu’une perte de vue n’est pas anormale « dans une zone constructible urbaine dense », rappelant qu' »il n’existe aucun droit légalement consacré à une vue immuable ».
• En zone résidentielle ou de villégiature : la protection de la jouissance
  L’appréciation change lorsque l’environnement est préservé. À ce titre, la Cour d’appel de Bordeaux (2e Ch. civ., 10 fév. 2022, n° 19/02881), dans une affaire concernant un « secteur à vocation de villégiature », a jugé qu’une construction « haute et imposante » qui « entrave considérablement la vue […] en direction du lac » et génère « une perte sensible de luminosité et d’ensoleillement » constitue un trouble anormal indemnisable.
• L’atteinte à l’intimité : la faute reconnue
  Indépendamment de la zone, l’atteinte à l’intimité est presque toujours jugée anormale. Ainsi, la Cour d’appel de Bordeaux (2e Ch. civ., 25 nov. 2021, n° 18/06724) a retenu le trouble anormal pour une « vue plongeante sur le jardin et la piscine des propriétaires voisins ».

3. La Cascade de Responsabilité et l’Action Récursoire

Si le maître d’ouvrage est le premier responsable (et le seul aux yeux du voisin), il n’est pas nécessairement le payeur final.

Les constructeurs (entrepreneur, architecte) sont « responsables lorsque les troubles sont en relation directe avec la réalisation de leur mission ». Par ailleurs, la Cour d’appel de Paris (Pôle 4 – Ch. 6, 7 déc. 2018, n° 17/02992) a ainsi retenu la « responsabilité solidaire du maître d’ouvrage, de l’architecte et de l’entrepreneur » pour des nuisances de chantier.

Le maître d’ouvrage, une fois condamné à indemniser le voisin, dispose d’une action récursoire contre les constructeurs dont la faute (ex: non-respect des règles de l’art, violation des horaires de chantier, défaut de conception) est à l’origine du trouble anormal.

L’Impératif d’Anticipation

Ce contentieux illustre l’importance cruciale de l’anticipation. En cas de troubles anormaux de voisinage, mieux vaut anticiper les preuves et les procédures possibles.

• Pour le voisin qui subit, l’action doit être fondée sur la preuve de l’anormalité du trouble (perte de vue, d’ensoleillement, nuisances sonores) par rapport à l’état antérieur et au contexte de la zone.

Pour le maître d’ouvrage qui construit, la seule protection est le référé préventif (Art. 145 CPC) avant travaux. Il permet de figer l’état initial des avoisinants. Il permet de préconstituer une preuve. Vous maîtrisez ainsi l’action du voisin et votre action récursoire.