L’expulsion locative (bail d’habitation) : une procédure à la rigueur procédurale absolue

La Clause Résolutoire et ses Limites

Le contentieux des loyers impayés est au cœur de la relation locative. La question de l’expulsion locative se pose fréquemment dans ce contexte. La plupart des baux d’habitation contiennent une « clause résolutoire » stipulant que le bail sera résilié de plein droit en cas de manquement aux obligations. Notamment, le paiement du loyer est en cause. En effet, l’expulsion locative et plus précisément la notion d’Expulsion locative sont des enjeux centraux dans ces situations conflictuelles.

Cependant, cette automaticité n’est qu’une apparence. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre cette procédure par un formalisme d’ordre public. De plus, l’acquisition de la clause résolutoire est subordonnée à la validité d’un commandement de payer préalable. Ses effets peuvent être suspendus par le juge lorsqu’il s’agit d’une Expulsion locative.

1. L’Exigence de Validité du Commandement de Payer

Avant toute assignation, le bailleur doit faire signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire. Il doit aussi lui laisser deux mois pour s’acquitter de sa dette.

Cet acte est la clef de voûte de la procédure. S’il est vicié, toute la procédure d’expulsion engagée ultérieurement est nulle. La jurisprudence est constante sur le fait que les mentions exigées par l’article 24 sont prescrites à peine de nullité.

Il s’agit d’une nullité de forme, qui « ne peut donc être prononcée qu’à charge pour celui qui l’invoque de prouver le grief que lui cause cette irrégularité » (CA Aix-en-Provence, Ch. 1-7, 9 janv. 2025, n° 22/11391). Le grief est souvent caractérisé lorsque le décompte des sommes réclamées est erroné ou incompréhensible.

Dans ce même arrêt, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a annulé la procédure, notant que le décompte était « contradictoire » et « ne permettait pas à la locataire de comprendre ce qui lui était réclamé ». Toutefois, il s’agissait d’une Expulsion locative dont la validité était contestée sur la forme.

Toutefois, cette nullité n’est pas automatique. Une simple « erreur matérielle » (ex: dénomination du bailleur) qui ne crée pas de confusion sera écartée par le juge. Aussi, un vice de forme non assorti d’un grief démontré par le locataire sera écarté par le juge. La rigueur s’applique donc autant au bailleur (dans la rédaction) qu’au locataire (dans la preuve du grief).

2. Le Pouvoir Souverain du Juge : La Suspension des Effets de la Clause

Même si le commandement de payer est régulier et que la clause résolutoire est « acquise » (le locataire n’a pas payé dans les deux mois), le juge conserve un pouvoir modérateur fondamental.

L’article 24 V de la loi de 1989 dispose que le juge « peut, même d’office, accorder des délais de paiement […] au locataire en situation de régler sa dette locative ». L’octroi de ces délais suspend les effets de la clause résolutoire.

La Cour d’appel d’Aix-en-Provence (Ch. 1-2, 19 déc. 2024, n° 24/04012) a illustré ce pouvoir en accordant des délais de paiement à une locataire dont l’expulsion était ordonnée. Cela s’expliquait par le fait qu’elle « justifiait de sa capacité à rembourser sa dette locative par des versements mensuels ». Ainsi, la procédure d’Expulsion locative peut être différée en fonction de la situation du locataire.

Ce pouvoir est souverain, mais conditionné. La Cour d’appel de Paris (Pôle 4 Ch. 3, 13 fév. 2025, n° 22/17253), tout en rappelant le principe de ce pouvoir, a rejeté la demande de délais car la locataire « ne justifi[ait] pas de sa situation financière ».

Une Procédure Technique et Non Automatique

Pour le bailleur, la procédure d’expulsion pour impayés est un parcours procédural long et technique. En effet, le strict respect du formalisme du commandement de payer (article 24) est un prérequis absolu pour éviter une nullité de procédure. D’ailleurs, Expulsion locative reste un processus complexe encadré par la législation.

Pour le locataire, la réception d’un commandement de payer n’emporte pas automatiquement l’expulsion. Il peut en contester la validité formelle (s’il prouve un grief). Dans tous les cas, il peut solliciter du juge des délais de paiement (jusqu’à trois ans) s’il démontre sa capacité à apurer sa dette. Ceci suspend ainsi la résiliation du bail.